©Pixabay
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document mentionnant la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Cette performance est symbolisée par une étiquette « énergie » avec des lettres allant de « A » à « G » (du plus au moins performant). Elle est mesurée sur la base d’une évaluation de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre associées.
Le DPE a été créé en France en 2006 et a fait l’objet de plusieurs réformes (une première en 2013 et une seconde appliquée depuis le 1er juillet 2021) et évolutions (de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur en juillet 2024). Il constitue l’un des principaux outils de la politique de rénovation énergétique des bâtiments en France.
Dans quel cas doit-on réaliser un DPE ?
Un DPE est obligatoire lors d’une vente ou d’une location d’un bien situé en France métropolitaine (sauf exceptions mentionnées par l’article R. 126-15 du Code de la construction et de l’habitation(1)) ou lors de l’achèvement de toute nouvelle construction. Les logements n’ayant pas fait l’objet de ces opérations ne sont ainsi pas nécessairement dotés d'un DPE.
Le DPE est réalisé « à l'initiative du propriétaire ou bailleur du logement, à ses frais, et intégré au dossier de diagnostic technique (DDT), qui regroupe l’ensemble des constats ou états annexés à l’avant contrat de vente ou de location »(2). Il est ensuite remis à l’acquéreur ou au locataire qui bénéficie ainsi d’une estimation des charges liées à la consommation d’énergie dans son logement.
Le DPE est « opposable » depuis juillet 2021 (il était uniquement informatif auparavant), ce qui signifie qu'il a une portée juridique : un vendeur ou un bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreurs préjudiciables pour un futur acquéreur ou locataire.
Précisons que, depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique doit également être réalisé en cas de vente d'un bien à usage d’habitation, d'un logement individuel et d'un immeuble collectif d’habitation en monopropriété appartenant aux classes énergétiques F ou G (en complément du DPE dont il constitue une « version plus poussée » selon les termes du Ministère de l’Économie).
Que doit mentionner un DPE ?
Les informations que doit contenir un DPE sont précisées par l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine(3).
Il doit mentionner en particulier :
- les caractéristiques pertinentes du logement et le descriptif de ses équipements ;
- la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements et l’évaluation de ces dépenses annuelles de consommation ;
- l’évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
- le classement du logement en application d'une échelle de référence (étiquette « énergie ») ;
- des explications sur les déperditions de chaleur et des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, accompagnées d'une évaluation de leur coût et efficacité.
Chaque DPE dispose d’un numéro d’identification de 13 caractères.
Quelles sont les dernières évolutions du DPE ?
« En juin 2021, deux modifications principales ont été apportées au calcul de l’étiquette DPE », rappelle Edouard Civel, chercheur au Square Research Center et à la Chaire Économie du Climat : « D’une part, tous les DPE doivent dorénavant être réalisés à travers le modèle thermique dit « 3CL »(4) (qui a été revu et affiné). D’autre part, la classe attribuée par le DPE tient désormais compte à la fois de la consommation d’énergie primaire mais aussi du contenu carbone de cette énergie. Ces deux changements dans le calcul du DPE rendent sa manipulation a priori plus difficile qu’auparavant ».
Le ministre de l'Économie Bruno Le Maire a appelé depuis à plusieurs reprises à « simplifier » encore le DPE. Un appel qui « concerne avant tout la question des petites surfaces qui étaient surreprésentées dans les passoires thermiques », précise Edouard Civel. « Il faut savoir que le DPE couvre plusieurs usages énergétiques, les deux dominants étant le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Dans la plupart des cas, le chauffage représente l’écrasante majorité de la consommation. La consommation d’eau chaude sanitaire est quant à elle assez stable que vous viviez dans 30 m2 ou dans 100 m2 : elle dépend plutôt du nombre d’occupants. Le DPE étant normalisé au m2, le poids de l’eau chaude sanitaire devient donc très important dans la détermination de l’étiquette finale lorsqu’il s’agit de petites surfaces, pouvant mener à de très mauvaises classes même pour des logements raisonnablement isolés ».
Depuis le 1er juillet 2024, un décret gouvernemental « permet l’application d’un coefficient de pondération sur les logements de moins de 40 m2 (tout de même 20% des logements français) afin de diminuer l’impact de la consommation d’eau chaude sanitaire sur le DPE. Il s’agit ici de préserver en réalité la location des petites surfaces, qui allaient tomber sous le couperet de la loi Climat et Résilience », indique Edouard Civel. « Cette mesure ne règle pas en revanche d’autres problèmes plus fondamentaux du DPE. D’autres corrections, qui ne sont aujourd’hui pas envisagées, pourraient pourtant permettre d’améliorer substantiellement sa fiabilité. Par exemple en rendant obligatoire une mesure des pertes thermiques réelles du logement : plusieurs industriels et start-ups ont des outils innovants qui le permettent ».
L'étiquette énergie-climat du DPE
À quoi correspondent les différentes lettres de l'étiquette énergie ?
Le nouveau DPE comporte une étiquette « énergie » intégrant à la fois la consommation énergétique (en kWh d'énergie primaire) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg d'équivalent CO2). Pour atteindre une étiquette énergétique (de A à G), un logement doit en conséquence atteindre un seuil de performance minimale sur chacun des deux critères. Le tableau ci-après précise les conditions à respecter par étiquette.
Qu’est-ce qu’une « passoire énergétique » ou « passoire thermique » ?
Depuis le 1er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine est qualifié d'énergétiquement « décent » lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement...) est inférieure à 450 kWh/m2 d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Un logement est qualifié de « passoire énergétique » dès lors qu’il présente une étiquette « F » ou « G » dans son DPE.
Mauvaise étiquette énergie : quel impact ?
Les biens les plus énergivores ne pourront plus être loués dans les prochaines années : cette interdiction intervient dès 2025 pour les biens classés « G » (140 000 logements devraient ainsi sortir de la catégorie des passoires thermiques selon le Ministère de l’Économie(5)), en 2028 pour les logements classés « F » et à partir de 2034 pour les classements logés « E ».
Les annonces immobilières de vente ou de location de logements classés « F » ou « G » doivent comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le résultat d’un DPE peut ainsi « avoir une incidence sur la fixation du prix de vente ou de location et devenir un véritable argument de négociation du prix », souligne le Ministère de l’Économie.
Quelle est l'étiquette énergie « moyenne » des logements en France ?
Selon l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe(6), sur près de 10 millions de DPE réalisés sur des logements depuis le 1er juillet 2021, 80% portent sur des étiquettes « C » (31%), « D » (30%) ou « E » (19%). Seuls 4% et 5% sont respectivement de classes « A » et « B ». Les passoires énergétiques (classes F et G) concernent 12% des logements ayant fait l’objet d’un DPE selon cet Observatoire.
À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra
À jour en mars 2024 - Source : ADEME - Graphique : Selectra
Coefficient de conversion de l'électricité : le gaz privilégié ?
Certains observateurs du DPE critiquent qu'ils favorisent le recours au gaz comme moyen de chauffage. Cette réflexion est liée au coefficient de conversion de l'électricité. « Le DPE actuel calcule l’énergie primaire nécessaire à un usage conventionnel du logement : l’estimation faite par le diagnostiqueur permet de déterminer un besoin en énergie finale qui est ensuite transformé en énergie primaire. Cela défavorise l’électricité pour laquelle le coefficient de transformation est de 2,3(7) alors qu’il est de 1 pour les autres énergies (gaz, bois, fioul…) », note Edouard Civel.
Ce mécanisme est « complexe à comprendre et à justifier auprès des ménages [...] il est pour le moins curieux de faire peser l’efficacité du système électrique national dans un diagnostic supposé évaluer la performance intrinsèque d’un logement spécifique… Certains répondent qu’exprimer le DPE en énergie primaire présente l’avantage de permettre une lecture sur les coûts réels, l’électricité étant à peu près deux fois plus chère que le gaz au kWh. Mais cet avantage de lisibilité reste théorique car il est malheureusement gommé par la normalisation du DPE au m2. Parmi les multiples informations fournies aujourd’hui, le DPE gagnerait à se concentrer sur deux messages : d’une part la consommation d’énergie finale par m2 et d’autre part une estimation du coût total énergétique annuel pour le logement ».
Informations pratiques sur le DPE
Qui réalise un DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié (professionnel indépendant satisfaisant à des critères définis par l'arrêté du 20 juillet 2023) et ayant souscrit une assurance professionnelle.
Combien coûte un DPE ?
Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé et varie entre autres en fonction de la superficie et de la localisation du logement ainsi que du diagnostiqueur sollicité (il est à ce titre recommandé de demander un devis auprès de plusieurs professionnels)
Depuis le 1er juillet 2024, les diagnostiqueurs ont une obligation de formation renforcée, qui pourrait causer une augmentation de près de 10% des tarifs des DPE selon Jean-Christophe Protais, président de Sidiane (une des fédérations représentant les professionnels du secteur)(8).
Quelle est la durée de validité d'un DPE ?
Les « nouveaux » DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans (les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont quant à eux valables jusqu'à fin 2024).
Le nouveau DPE est-il fiable ?
Le conseil d'analyse économique (CAE) a publié en juin 2024 un rapport sur « les effets des réformes du diagnostic de performance énergétique sur sa fiabilité ». Il y est indiqué que la réforme de 2021 visant à fiabiliser les DPE « a porté ses fruits. Avant les réformes de 2021, on estime que 3,9% des DPE étaient manipulés et se trouvaient dans une catégorie plus favorable. En analysant les données avant et après les deux principales réformes (harmonisation et opposabilité du DPE, puis entrée en vigueur de l’interdiction de location des passoires énergétiques), on observe que la part des DPE soupçonnés d’être manipulés aux seuils diminue de plus de moitié, pour atteindre 1,7% », indique le CAE.
Edouard Civel souligne que le rapport du CAE pointe en particulier « une moindre manipulation aux frontières des classes du DPE. Il est donc difficile de trancher en l’état sur le niveau global de la manipulation par les diagnostiqueurs : en effet l’enjeu d’« éviter » d’être classé en passoire énergétique est nettement plus fort depuis la loi Climat et Résilience qui prévoit leur exclusion du marché locatif. Il se pourrait donc que la manipulation ne se concentre plus seulement sur les frontières des classes mais sur l’ensemble du spectre. C’est pourquoi d’autres méthodes économétriques, plus sophistiquées, devront être mobilisées afin de trancher cette question ».
Comment expliquer les différences d'appréciation d'un diagnostiqueur agréé à un autre ?
Hors manipulations, « le premier facteur d’aléa est l’incertitude sur le niveau d’isolation des logements : dans nombre de cas, les propriétaires ne savent pas si des isolants sont présents, et encore moins leur niveau précis de performance. À défaut d'utiliser de réels instruments de mesure des pertes thermiques, le DPE reposera donc toujours sur des hypothèses sur la performance du bâti, dont certaines peuvent varier d’un diagnostiqueur à l’autre ».
Par ailleurs, « le modèle thermique demande de prendre un certain nombre de mesures dans le logement, ce qui crée une source supplémentaire d’aléa. Dans de rares cas, le simple fait de mesurer la superficie d’une pièce en dessous ou au-dessus d’une plinthe peut modifier la classe finale ! »
Comment le gain de classes énergétiques est-il pris en compte dans les aides associées à des travaux de rénovation ?
« Le principal dispositif d’aide gouvernementale, à savoir Ma Prime Rénov’, est réservé aux travaux permettant un gain d’au moins 2 classes du DPE, et son plafond augmente pour les gains de 3 classes, puis de 4 classes et plus », rappelle Edouard Civel.
« Cette conditionnalité vise à privilégier les rénovations dites « lourdes » qui permettent des gains thermiques importants, et c’est une très bonne chose. De plus cette prime peut couvrir la quasi-totalité des coûts des travaux pour les ménages à revenu modestes, un point important pour réduire la précarité énergétique dont souffrent des millions de Français. Le dispositif va donc dans le bon sens ».
Il souffre néanmoins de trois écueils selon l'économiste du climat : « Tout d’abord, il repose encore sur l’estimation de la consommation d’énergie faite par la méthode 3CL du DPE, et non pas sur des mesures réelles des pertes thermiques. Ensuite, un économiste regrette toujours l’utilisation d’instruments de politiques publiques reposant sur des seuils. Offrir une prime progressive selon le niveau de réduction des pertes thermiques, à partir d’un diagnostic reposant sur une véritable mesure de ces pertes, pourrait être plus pertinent. Enfin, le dispositif n’est pas très stable, ses règles ont bougé annuellement, voire plusieurs fois par an, ce qui ne les rend pas très lisibles pour les ménages, et qui mènent à un volume annuel de rénovations en-deçà des objectifs du gouvernement. L’an passé, c’est plus d’un tiers de l’enveloppe provisionnée pour financer Ma Prime Rénov’, soit près d’un milliard d’euros, qui est resté dans les caisses de l'État ».
Est-ce une spécificité française ?
« Le DPE étant issu d’une directive européenne de 2002, la plupart des pays européens ont des dispositifs proches dans leur philosophie mais dont les modalités d’implémentation peuvent fortement varier », indique Edouard Civel.
« Dans de nombreux pays, la réalisation du DPE sur factures est encore possible, alors que cela a été exclu pour la France depuis 2021. Les unités de mesures et les seuils pour passer d'une classe à l'autre sont également variables d’un pays à l’autre. Enfin, le facteur de conversion pour calculer l’énergie primaire est lui-même directement dépendant du mix électrique national. Toutes ces différences rendent les dispositifs difficilement comparables en l'état, mais dans le cadre de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, l’Union Européenne vise l’harmonisation des DPE afin d’accélérer la décarbonation de ce secteur, essentielle à l'atteinte des objectifs de neutralité carbone ».
